Immobilier à New York

Il s'agit d'une société civile immobilière dont les actionnaires locataires sont conjointement et solidairement responsables. Vous achetez des parts dans l'immeuble comme si vous achetiez des actions de Coca-Cola. Ainsi vous n'êtes pas propriétaire des murs mais vous devenez titulaire de votre appartement grâce à une "proprietary lease". L'achat des parts d'une coopérative suppose l'agrément des autres actionnaires locataires qui font partie du 'Board of Directors' (Conseil d'Administration). Cet agrément n'est en aucun cas automatique et suppose l'examen de votre dossier. Les conditions pour être accepté dans l'immeuble sont imposées par le Board et varient d'un immeuble à un autre. Le Board le plus souple demande généralement d'avoir après l'acompte du prêt assez d'actifs disponibles (argent en banque et actions en Bourse) pour couvrir au moins deux ans de charges et le remboursement du prêt. Par exemple, si vous payez $1,000 de charge par mois et remboursez $3,000 d'emprunt par mois, vous devez avoir au moins $96,000 (4,000 x 24) en actifs disponibles. Egalement, le Board demande que votre taux d’endettement ne soit pas supérieur à 28%.

C'est pourquoi, la coopérative est préférable pour les Américains ou étrangers qui ont vécu à New York depuis longtemps et ont accumulé assez d'actifs aux Etats-Unis. Souvent, les étrangers qui arrivent à Manhattan achètent dans un Condominium.

Le condominium est comme la copropriété en France. Ce genre d'immeuble est très commun dans le reste des Etats-Unis, mais representent une minorité à New York avec juste 25% des immeubles à Manhattan. Vous avez vos charges et impôts immobiliers à payer chaque mois.

Le condominium est attrayant pour différentes raisons:

- L'achat d'un appartement condo est plus flexible que celui dans une coopérative. Bien qu'il y ait un dossier à remplir, ce n'est pas aussi formel que dans une coopérative, et la possibilité de ne pas être acceptée par le Board est minimale.

- Egalement, vous pouvez louer votre appartement comme vous le souhaitez (la mojorité des condos autorisent un bail minimum d'un an, certains 6 mois mais c’est plus rare), ce qui fait que l'appartement condominium est le choix premier pour un investissement locatif.

- C'est enfin le choix idéal pour les non-résidents, ou pour ceux qui ont leurs actifs disponibles en-dehors des Etats-Unis.