Immobilier à New York

Avant de commencer votre périple dans le marché de l’immobilier new-yorkais, il est utile de vous préparer de façon à ne pas perdre de temps.

1. Si vous faites appel à un financement, vous devrez vous adresser à un courtier hypothécaire ou à un banquier et obtenir un pré-accord de prêt avant d’entamer vos recherches. Non seulement cela vous permettra de connaître le montant que vous pouvez investir, mais cela fera de vous un acquéreur plus intéressant, ce qui vous permettra de négocier un meilleur prix.

2. A New York, il est impératif de disposer d’un avocat qui puisse négocier votre contrat et protéger vos intérêts au cours de la transaction. Nous recommendons de discuter avec 2 ou 3 avocats francais. Il est inutile de préciser à quel point il est important de choisir un avocat avec qui vous vous sentez en confiance.

3. Il est intéressant de s’adresser à un conseiller fiscal pour pouvoir choisir la structure la mieux adaptée à votre achat. Le régime fiscal est différent pour les résidents et les non-résidents des Etats-Unis, et dépend du type d’achat que vous réalisez (habitat ou investissement). Ainsi, il est préférable de consulter un bon expert fiscal, avocat fiscaliste ou comptable.

4. Enfin, vous devez préparer vos fonds et en particulier les 10 % d’acompte requis, pour les avoir à disposition lors de la signature du contrat. Vous pourriez envisager d’ouvrir un compte bancaire aux Etats-Unis, ou bien de transférer la somme sur le compte séquestre de votre avocat.

La plupart des biens immobiliers mis en vente sur le marché de New York City sont representés par un agent immobilier. Chaque vendeur signe un mandat d'exclusivité avec un agent et seulement ce dernier a le droit de faire visiter et vendre l'appartement.

De son coté, l'agent immobilier distribue cette exclusivité via une base de données centrale à toutes les agences immobilieres de New York. C'est pourquoi, les acheteurs travaillent avec un agent etant donnée qu'il a accès à tous les biens sur Manhattan. De plus, ce service est gratuit pour l'acheteur car son agent est rémunéré par l'agent du vendeur.

Pendant la premiere prise de contact, Anne-Laure définira ce que vous recherchez et vous enverra quelques biens avec photos et plans par email. Cela permettra de définir une première sélection d'appartements que vous pourrez visiter lors de votre venue à New York.

Du moment où vous avez trouvé le bien que vous souhaitez acheter, l’offre initiale d’achat prend forme tout d’abord à travers un accord verbal. Lorsque l’offre est acceptée (verbalement) par le vendeur ou par son agent, ce dernier demande un récapitulatif écrit des détails de l’offre: prix, calendrier, financement, degré d’apport personnel, origine des fonds. En cas de financement par un établissement bancaire, il est recommandé de joindre une lettre bancaire de “pré-qualification”.

L’acquéreur choisit un avocat spécialisé dans l'immobilier qui protégera ses intérêts en examinant le contrat rédigé par l'avocat du vendeur, notamment les conditions de rétractation, ainsi que l'immeuble dans lequel il achète le bien. L’acquéreur signe le contrat, puis il est envoyé à l’avocat du vendeur accompagné d’un chèque bancaire. Le chèque est libellé à l’ordre d’un compte “Escrow” (Compte séquestre), pour un montant généralement égal à 10% du prix de vente (montant remboursé uniquement dans le cas où l’exécution du contrat est rendue impossible du fait de l’une des conditions de rétractation prévues dans le contrat).

La vente est seulement valide et légale quand le vendeur a signé le contrat et envoyé une copie du contrat signé à l'avocat de l'acheteur. Tant que les deux parties n'ont pas signé le contrat, chaque partie a le droit de se retirer de la vente.

L’acheteur transmet à la banque une copie du contrat d’achat ainsi que l’ensemble des documents requis pour l’ouverture du dossier: détails des revenus et des avoirs financiers (mobiliers et immobiliers). Après avoir examiné le dossier et évalué le bien (“Appraisal”), la banque émet une lettre (“Commitment letter”) par laquelle elle s’engage à accorder un prêt sous plusieurs conditions bien définies.

La demande d'achat de l'appartement doit être adressée a la régie (“Managing Agent”) accompagnée du dossier de financement (comportant la “Commitment letter”) ainsi que d’un formulaire d’informations générales dûment rempli par l’acheteur. A son tour, apres vérification que le dossier soit en ordre, la regie l'envoit au Conseil d'Administration de l'immeuble ("Board" - compose de quelques proprietaires). Ce Board se rencontre une fois par mois ou quand c'est nécéssaire. Il s’agit d’une simple formalité, qui peut cependant entraîner des retards dans la procédure d’achat.

Quand le "Managing Agent" a reçu la réponse du Board comme quoi la demande d'achat de l'appartement a été approuvée, il peut fixer la date du "Closing" (Transfert du Titre de Propriéte) après consultation de toutes les parties intéressées: acquéreur, vendeur, agents, avocats, banques. Il est essentiel pour l’acquéreur d’examiner scrupuleusement le bien avant de procéder au “Closing” car les possibilités d’adresser des réclamations après le transfert du titre de propriété sont très limitées. Habituellement, l’acquéreur et son agent font une dernière inspection du bien la veille du “Closing”.

Pour les nouvelles constructions, il n’y a pas de ‘board package’/dossier à remplir étant donnée que vous achetez directement au promoteur immobilier. Egalement, ces nouveaux immeubles bénéficient d’une exonération de taxes foncières de 10 ans à Manhattan et 15 à 25 ans à Brooklyn.